【サバイバルガイド】1991年3月以降に入居が始まった集合住宅 バリアフリーは法律上の義務
2026-08-26｜状況：Guidance only｜施行：現行の連邦規則（24 CFR 100.205）。既存のルールの説明で、新しいルールではありません
当サイトには、障害のある入居者の二つの権利を説明した記事があります。ルール上の配慮は費用がかからず、住宅の物理的な改修だけが自己負担です。この記事が補うのは、それより手前の段階です。一部の建物は、建てる時点ですでに、法律で一定の対応が義務づけられています。この段階を知っていると、改修の段階での費用の話し合いが変わります。以下は連邦規則集（CFR）第24編第100.205条にもとづいています。
線引きは1991年3月13日以降の最初の入居
適用の線引きとなる日付は1991年3月13日です。この日以降に初めて入居に供された対象の集合住宅は、地形や敷地の特殊な性質により実現不可能な場合を除き、少なくとも一つの建物の入口がバリアフリーの通路（アクセシブルルート）上にあるよう設計・建築されなければなりません。
「その日より前」の数え方 建築許可の延長も含む
規則は「その日より前」の数え方も定めています。その住宅にその日より前にすでに入居者がいた場合、またはその住宅の最後の建築許可（またはその延長）が州、郡または地方政府によって1990年6月15日より前に発行されていた場合は、その日より前に初めて入居したものとみなされます。
立証責任は設計・建築した側にあり、入居者ではない
取り出して強調しておきたい一文があります。地形や敷地の特殊な性質により実現不可能だと主張する場合、その立証責任は、その住宅を設計または建築した者が負います。つまり、入居者が「本来はできたはずだ」と証明するのではなく、建てた側が「できなかった」と証明しなければなりません。
入口がバリアフリーの通路上にある建物 内部にさらに3つの要件
入口がバリアフリーの通路上にある建物について、規則は内部にさらに3つの要件を定めています。第一に、公共部分と共用部分は、障害のある人が近づきやすく使いやすいものでなければなりません。第二に、住戸への出入りと住戸内の移動のために設けられたすべてのドアは、車いすの利用者が通れる幅がなければなりません。
適応可能な設計は4項目 どれも自分で確かめられるほど具体的
第三が、いわゆる適応可能な設計（アダプタブルデザイン）の特徴で、規則は4つの項目を挙げています。どれも自分で確かめられるほど具体的です。住戸の内外を通るバリアフリーの通路。照明のスイッチ、コンセント、サーモスタットその他の環境制御装置が手の届く位置にあること。後からトイレ、浴槽、シャワー、シャワーブース、シャワー用の座席のまわりに手すりを取り付けられるよう、浴室の壁の内部が補強されていること（それらの設備がある場合）。そして、車いすの利用者が中で向きを変えて動ける、使いやすいキッチンと浴室です。
浴室の壁の中の補強 最も実用的なポイント
4項目のうち3つ目、浴室の壁の中の補強は、この記事で最も実用的なポイントです。前述の記事で扱った費用の問題に直結するからです。手すりを取り付けるとき、最もお金がかかるのは手すりそのものではなく、固定するために壁を開けて下地を補強する作業であることが多いのです。その建物が対象範囲に入り、しかも1991年3月13日以降に初めて入居が始まったものなら、その補強は建てた時点ですでに壁の中に入っているはずです。
内見でもう一言：この建物に最初の入居があったのは何年か
ですから、内見のときや改修を相談するときに「この建物に最初に人が入居したのは何年ですか」と一言聞くだけで、その後の話し合い全体が変わるかもしれません。自己負担で行う改修の予算も、大家が原状回復を求めたときにどの部分がもともと建物の一部だったのかも、その中に含まれます。
実現不可能の例：丘陵地の敷地と、かさ上げが必要な水辺の敷地
規則は実現不可能な場合の例も挙げており、その方向は両方あります。勾配が急で長い階段を上らなければ入れない丘陵地の敷地や、頻繁に浸水するため地域の慣行として杭で建物をかさ上げしなければならない水辺の敷地は、実現不可能にあたる可能性があります。一方、「バリアフリーの入口を設けると建てられる戸数が減る」というだけでは（規則が挙げている例は105戸と100戸の差です）、実現不可能にはあたらず、やはり設置しなければなりません。
📌 このテーマの全体像を1本にまとめました：まとめ／米国で部屋を借りるとき、大家のどんな行為が違法になる？
本記事は現行の連邦公正住宅規則のうち設計と建築の要件を説明したもので、法律上またはエンジニアリング上の助言ではありません。個々の建物が対象範囲に入るかどうか、各要件を満たしているかどうかは、所管機関の公式説明または資格のある専門家の判断を基準としてください。
対象となる人：米国で集合住宅に住んでいる、または借りることを検討している方で、本人や同居の家族の移動に配慮が必要な方
まだはっきりしない点：「対象となる集合住宅」の完全な定義と戸数の基準、各技術基準が引用している設計基準については、この記事では確認していません
この内容は一般的な情報で、法律・移民・お金に関する助言ではありません。ご自身の状況については、資格のある専門家にご確認ください。