캘리포니아 보증금 상한 1개월, 소규모 집주인 예외는 최대 2개월

2024년 7월 1일부터 상한 1개월

캘리포니아 주 법무장관(Attorney General)의 보증금 안내문은 분명하게 적고 있습니다. 2024년 7월 1일 이전에는 상한이 2개월 임대료, 가구 있는 집은 3개월이었고, 7월 1일 이후에는 1개월 임대료입니다. 샌프란시스코 렌트 위원회(Rent Board)도 이 변경이 2024년 7월 1일 당일이나 그 이후에 받은 보증금에 적용되고, 가구 유무와 상관없다고 밝힙니다.

이것은 주법이므로 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 샌디에이고 등 모든 도시에 똑같이 적용됩니다. 도시는 보호를 더할 수 있습니다. 예를 들어 샌프란시스코는 1년 이상 보관한 보증금에 집주인이 이자를 주도록 하지만, 상한을 올릴 수는 없습니다.

소규모 집주인 예외는 2가지 조건을 모두 갖춰야 합니다

소규모 집주인은 2개월 임대료까지 받을 수 있지만, 아래 두 조건이 동시에 성립해야 합니다.

• 실제로 할 수 있는 것
• 신분: 집주인이 자연인(natural person)이거나, 구성원이 모두 자연인인 LLC여야 합니다. 회사, REIT, 구성원 중에 다른 회사가 있는 LLC는 해당하지 않습니다.
• 수: 집주인이 가진 주거용 임대 부동산이 2곳 이하이고, 그 부동산에서 임대하는 세대가 합쳐 4세대 이하여야 합니다.

집주인이 소규모 집주인인지 판단하는 법

아파트 건물이나 관리 회사가 임대하는 단지는 대개 이 예외에 해당하지 않습니다. 집주인 개인 명의의 단독주택이나 작은 듀플렉스를 빌릴 때 2개월 보증금을 만날 가능성이 큽니다. 집을 볼 때 바로 물어보십시오. 「이 집의 집주인은 개인입니까, 회사입니까? 명의로 된 임대 부동산이 몇 곳입니까?」 집주인이 자신은 소규모 집주인이라고 하면 계약서나 영수증에 그 내용을 적어 달라고 할 수 있습니다.

임차인이 군인이면 소규모 집주인 예외가 적용되지 않습니다

캘리포니아 부동산국(DRE)의 2026년판 《California Tenants》는 Civil Code 1950.5(c)(5)(B)에 따라 이렇게 설명합니다. 임차인이 service member(현역 군인)이면 소규모 집주인 예외가 적용되지 않아 보증금 상한은 그대로 1개월이고, 집주인은 2개월을 받을 수 없다는 이유로 임대를 거절할 수도 없습니다.

AB 2801은 따로, 집주인이 신용이나 거주 기록을 이유로 service member에게 더 높은 보증금을 받으려면 계약 전에 서면으로 이유를 줘야 하고, 임차인이 6개월을 살고 임대료를 제때 냈다면 더 받은 부분을 돌려줘야 한다고 규정합니다. 주 법무장관 안내문은 군인 임차인에게 기지의 법률 지원 사무소에 도움을 요청하라고 권합니다.

last month's rent와 반려동물 보증금도 들어갑니다

Civil Code 1950.5(b)의 정의는 「명칭과 상관없이」입니다. 샌프란시스코 렌트 위원회가 드는 예로는 last month's rent(마지막 달 임대료), move-in fee(입주비), cleaning fee(청소비), pet deposit(반려동물 보증금), key deposit(열쇠 보증금)이 있고, 「돌려주지 않는 보증금」이라는 것은 없다고 밝힙니다.

그러니 월세 2,500달러인 일반 집주인이 보증금 2,500달러를 받고 last month's rent 2,500달러를 또 요구하면 합계 5,000달러로 이미 상한을 넘습니다. 첫 달 임대료는 그달 월세를 미리 내는 것이므로 보증금에 들어가지 않습니다. 본 사이트에는 반려동물과 함께 집을 빌릴 때 캘리포니아의 반려동물 보증금도 1개월 상한에 들어간다는 글이 있습니다. 본 사이트에는 렌트 잡비를 돌려받는지, 캘리포니아는 명목을 보지 않고 워싱턴은 계약서를 본다는 글이 있습니다.

2024년 7월 이전 계약과 재계약

공식 설명은 「2024년 7월 1일 당일이나 그 이후에 받은 보증금」에 새 상한이 적용된다는 것입니다. 2024년 7월 이전에 이미 받은 보증금 중 1개월을 넘는 부분을 집주인이 돌려줘야 하는지는 주 법무장관과 샌프란시스코 렌트 위원회 페이지 모두 설명하지 않습니다. 재계약 때 집주인이 보증금을 더 받는 경우 그것이 새로 받은 보증금에 해당하는지도 공식 페이지에 적혀 있지 않습니다.

이 두 경우에는 지역 렌트 담당 기관이나 법률 지원 기관에 확인하십시오. 예를 들어 샌프란시스코 Rent Board, 로스앤젤레스시 주택국, 또는 LawHelpCA를 통해 거주하는 카운티의 법률 지원을 찾을 수 있습니다.

집주인이 더 받았을 때 대처법

먼저 증거를 모으십시오. 계약서, 영수증, 송금 기록을 모아 각 돈의 명목과 금액을 확인합니다. 그다음 서면(이메일이나 편지)으로 집주인에게 Civil Code 1950.5의 상한을 지적하고 넘는 부분을 돌려 달라고 요구하며, 보낸 기록을 남기십시오.

상대가 응하지 않으면 샌프란시스코 렌트 위원회가 드는 경로가 있습니다. 소액 법원(Small Claims Court, 개인 청구 상한 12,500달러, 변호사가 대신 출석할 수 없음), 조정이나 중재, 지방 검사의 소비자 사기 담당 부서, 변호사입니다. 퇴거할 때 보증금을 악의로 돌려주지 않으면 법원은 집주인에게 보증금 금액의 최대 2배에 실제 손해를 더해 배상하라고 판결할 수 있습니다.

본 사이트에는 보증금 공제가 부당할 때 먼저 독촉 편지를 보내고 소액 법원으로 가라는 글이 있고, 고쳐 쓸 수 있는 영문 편지 양식이 들어 있습니다.

계약 전에 확인할 4가지

입주 전에 내야 할 모든 돈을 표 하나로 정리하고, 하나씩 명목을 물은 뒤 합계를 상한과 대조하십시오.

• 실제로 할 수 있는 것
• 보증금, last month's rent, 반려동물 보증금, 청소비, 열쇠 보증금을 합치면 얼마입니까? 1개월 임대료를 넘습니까?
• 1개월을 넘는다면 집주인이 소규모 집주인 예외에 해당합니까? 신분과 부동산 수를 모두 물으십시오.
• 보증금 반환 방식: 디지털 방식으로 냈다면 2026년 1월 1일부터 집주인도 원칙적으로 디지털 방식으로 돌려줘야 합니다.
• 입주 전 사진: 2025년 7월 1일 이후 시작하는 계약은 집주인도 입주 전이나 입주 시점에 사진을 찍어야 합니다. 당신도 따로 찍어 보관하십시오.

퇴거할 때의 21일

보증금 상한은 얼마를 받느냐를 정하고, 퇴거할 때 어떻게 돌려주느냐는 다른 규칙입니다. 이사 나간 뒤 21일 안에 집주인은 전액을 돌려주거나, 남은 금액과 항목별 공제 명세를 함께 줘야 합니다. 공제가 125달러를 넘으면 영수증이나 청구서를 붙여야 합니다. 본 사이트에는 보증금 반환 기한이 캘리포니아 21일, 뉴욕 14일, 텍사스 30일이라는 글이 있습니다.

자료 출처(확인일 2026-10-26)

아래는 이 글이 인용한 공식 페이지입니다. 시에 따라 별도 규정이 있을 수 있으니, 개별 사안은 지역 렌트 담당 기관이나 법률 지원 기관에 확인하십시오. 이 글은 법률 자문이 아닙니다.

• 실제로 할 수 있는 것
• 캘리포니아 주 법무장관 보증금 안내문(Civil Code 1950.5): https://oag.ca.gov/system/files/media/Know-Your-Rights-Security-Deposits-English.pdf
• 샌프란시스코 렌트 위원회 보증금(AB 12, AB 2801, 보증금 이자): https://www.sf.gov/reports--security-deposits
• 캘리포니아 부동산국 2026년판 California Tenants(p.35–36, service member): https://www.dre.ca.gov/publications/ResourceGuidebook/2026_Landlord_Tenant_Guide.pdf
• 캘리포니아 법원 셀프헬프 센터 보증금: https://selfhelp.courts.ca.gov/guide-security-deposits-california
• LawHelpCA 법률 지원 찾기: https://www.lawhelpca.org/