カリフォルニア州の敷金の上限は1か月分、小規模な大家の例外は最大2か月分

2024 年 7 月 1 日から、上限は 1 か月分

カリフォルニア州司法長官（Attorney General）の敷金に関するリーフレットには、はっきりこう書かれています。2024 年 7 月 1 日より前は、上限は家賃 2 か月分、家具付きは 3 か月分。7 月 1 日以降は、上限は家賃 1 か月分です。サンフランシスコの家賃委員会（Rent Board）も、この変更は 2024 年 7 月 1 日当日またはそれ以降に受け取る敷金に適用され、家具の有無は関係ないと明記しています。

これは州法なので、ロサンゼルス、サンフランシスコ、サンディエゴなどの市にも同じように適用されます。市が独自に保護を上乗せすることはでき、たとえばサンフランシスコは 1 年以上預かった敷金に利息を付けるよう大家に求めていますが、上限を引き上げることはできません。

小規模な大家の例外：2 つの条件を両方満たす必要がある

小規模な大家は家賃 2 か月分まで受け取れますが、次の2つの条件が同時に成り立つ必要があります。

• 実際にできること
• 身分：大家が自然人（natural person）であるか、メンバー全員が自然人の LLC であること。会社、REIT、メンバーにほかの会社が含まれる LLC は該当しません。
• 数：大家が所有する住宅の賃貸物件が 2 か所以下で、それらの物件で貸している住戸が合計 4 戸以下であること。

大家が小規模な大家かどうかの見分け方

アパートの大きな建物や、管理会社が貸し出しているコミュニティは、たいていこの例外に当たりません。大家個人の名義の一戸建てや小さな二世帯住宅を借りる場合に、2 か月分の敷金を求められる可能性が出てきます。内見のときに「この部屋の大家は個人ですか、会社ですか？賃貸物件をいくつ所有していますか？」と直接尋ねてかまいません。大家が自分は小規模な大家だと言うなら、賃貸契約書か領収書にその旨を書いてもらいましょう。

入居者が軍人なら、小規模な大家の例外は使えない

カリフォルニア州不動産局（DRE）の 2026 年版『California Tenants』は、Civil Code 1950.5(c)(5)(B) に基づき次のように説明しています。入居者が service member（現役軍人）の場合、小規模な大家の例外は適用されず、敷金の上限は 1 か月分のままです。大家は 2 か月分を受け取れないことを理由に入居を断ることもできません。

AB 2801 はさらに、大家がクレジットや居住歴を理由に service member から高めの敷金を取る場合は、契約前に書面で理由を示さなければならず、入居者が 6 か月住み、家賃を期日どおりに払っていれば、多く取った分を返さなければならないと定めています。司法長官のリーフレットは、軍人の入居者に基地の法律サービス事務所へ相談するよう勧めています。

last month's rent もペットの敷金も含まれる

Civil Code 1950.5(b) の定義は「名称を問わない」です。サンフランシスコの家賃委員会が挙げている例には、last month's rent（最後の月の家賃）、move-in fee（入居料）、cleaning fee（清掃料）、pet deposit（ペットの敷金）、key deposit（鍵の預かり金）があり、「返金されない敷金」というものは存在しないと明記されています。

ですから、家賃 2,500 ドルの物件で一般の大家が敷金 2,500 ドルを受け取り、さらに last month's rent として 2,500 ドルを求めると、合計 5,000 ドルで上限を超えます。初月の家賃はその月の家賃の前払いで、敷金には当たりません。当サイトには、ペットと一緒に部屋を借りるとき、カリフォルニア州ではペットの敷金も 1 か月分の上限に含まれることについての別の記事があります。当サイトには、賃貸の諸費用は返ってくるのか、カリフォルニア州は名目を問わず、ワシントン州は賃貸契約しだいであることについての別の記事があります。

2024 年 7 月より前の賃貸契約と更新

公式の説明では、新しい上限が適用されるのは「2024 年 7 月 1 日当日またはそれ以降に受け取る敷金」です。2024 年 7 月より前にすでに受け取っていた敷金について、1 か月分を超える部分を大家が返す必要があるかどうかは、司法長官のページにもサンフランシスコの家賃委員会のページにも書かれていません。更新のときに大家が敷金を追加で取った場合、それが新たに受け取る敷金に当たるかどうかも、公式ページには書かれていません。

この2つのケースに当たる場合は、現地の賃貸の所管機関や法律扶助団体に確認してください。たとえばサンフランシスコの Rent Board、ロサンゼルス市住宅局、あるいは LawHelpCA を通じて住んでいる郡の法律扶助団体を探せます。

大家が多く取ったときの対処

まず証拠をそろえます。賃貸契約書、領収書、振込の記録を見て、1件ごとの名目と金額をはっきりさせます。次に書面（メールか手紙）で大家に Civil Code 1950.5 の上限を示し、超えた分を返すよう求め、送った記録を残します。

相手が対応しない場合、サンフランシスコの家賃委員会が挙げている手段は、少額裁判所（Small Claims Court、個人の請求上限は 12,500 ドルで、弁護士が代わりに出廷することはできない）、調停や仲裁、地方検事の消費者詐欺担当部署、弁護士です。退去時に敷金を悪意で返さなかった場合、裁判所は大家に敷金の額の最大 2 倍に実際の損害を加えた額の支払いを命じることができます。

当サイトには、敷金の差し引きに納得できないとき、まず請求の手紙を送り、それから少額裁判に進むことについての別の記事があり、書き換えて使える英語の手紙のひな形も載せています。

契約前に確認する 4 つのこと

入居前に支払うお金をすべて1枚の表にまとめ、1件ずつ名目を確かめてから合計し、上限と照らし合わせます。

• 実際にできること
• 敷金、last month's rent、ペットの敷金、清掃料、鍵の預かり金を合わせるといくらか？家賃 1 か月分を超えていないか？
• 1 か月分を超える場合、大家は小規模な大家の例外に当たるのか？身分と物件の数の両方を尋ねる。
• 敷金の返し方：デジタルの方法で払った場合、2026 年 1 月 1 日から大家も原則としてデジタルの方法で返さなければならない。
• 入居前の写真：2025 年 7 月 1 日以降に始まる賃貸契約では、大家も入居前か入居時に写真を撮らなければならない。自分でも撮って保存しておく。

退去時の 21 日

敷金の上限が定めているのはいくら受け取れるかで、退去時にどう返すかは別のルールです。退去後 21 日以内に、大家は全額を返すか、項目ごとの差し引き明細を添えて残額を返さなければなりません。差し引きが 125 ドルを超える場合は、領収書か請求書を添える必要があります。当サイトには、敷金の返還期限（カリフォルニア州 21 日、ニューヨーク州 14 日、テキサス州 30 日）についての別の記事があります。

出典（確認日 2026-10-26）

以下は、この記事で引用した公式ページです。市によっては別の規定があることもあります。個別のケースについては、現地の賃貸の所管機関や法律扶助団体に確認してください。この記事は法的助言ではありません。

• 実際にできること
• カリフォルニア州司法長官 敷金のリーフレット（Civil Code 1950.5）：https://oag.ca.gov/system/files/media/Know-Your-Rights-Security-Deposits-English.pdf
• サンフランシスコ家賃委員会 敷金（AB 12、AB 2801、敷金の利息）：https://www.sf.gov/reports--security-deposits
• カリフォルニア州不動産局 2026 年版 California Tenants（p.35–36、service member）：https://www.dre.ca.gov/publications/ResourceGuidebook/2026_Landlord_Tenant_Guide.pdf
• カリフォルニア州裁判所セルフヘルプセンター 敷金：https://selfhelp.courts.ca.gov/guide-security-deposits-california
• LawHelpCA 法律扶助団体を探す：https://www.lawhelpca.org/