他人の賃貸契約を丸ごと引き継ぐ：サブレットで入居するのとは別の話
当サイトには、サブリース（又貸し）できるかどうか、どんな手続きが必要かについての別の記事があります。同じように他人が先に借りた物件に入居する場合でも、サブレット（又借り）と賃貸契約（リース）を丸ごと引き継ぐのとでは、その後のあらゆる事柄が違ってきます。誰が大家の窓口なのか、敷金（セキュリティデポジット）は誰のものなのか、問題が起きたときに誰に連絡するのか。ですから、最初にすべきことは、自分が進もうとしているのがどちらなのかを確認することです。
まず、三つのうちのどれなのかを確認する
よくあるのは次の三つです。現在の入居者と約束があり、大家の側にはあなたが存在しない（サブレット）、元の賃貸契約の名義がそのままあなたに変わる（引き継ぎ）、あるいは元の賃貸契約が終了したあとにあなたが新しく契約を結び直す、です。
当サイトには、早期に退去しなければならなくなったときについての別の記事があります。その記事は、「サブリース」と「解約後に新しい借主が改めて契約する」のは別々の取り決めなので、尋ねるときに区別するよう注意を促しています。あなたの側で聞くべきことも同じ質問で、その答えによって、これから何を準備するかが決まります。
丸ごと引き継ぐとは、大家があなたを改めて審査するということ
あなたが契約上の名義人になる以上、大家は通常、一般の借主と同じ基準であなたを見ます。申し込み、書類、そして大家側独自の手続きです。時間も見込んでおく必要があります。数日で終わることではないからです。
当サイトには、賃貸の申し込みに何を準備するか、米国のクレジットヒストリーがない場合はどうするかについての別の記事があります。今回準備するのも同じ一式で、次の点をはっきり聞いておきます。どの代替手段を受け入れるのか、審査におおよそどのくらいかかるのか、そして承認される前に先に入居できるのか。
敷金とすでに支払われたお金は、別個に処理する
元の敷金は大家の手元にあり、それを払ったのは元の入居者です。聞くべきことは、元の分を返金してからあなたの分を受け取るのか、そのまま移すのか、それとも差額を補うのか、です。この三つは書面上の形が異なります。
当サイトには、同じ建物の中で部屋を移るときの敷金の扱いにもこうした方法があることについての別の記事があります。どの方法であっても、お金がどう動くのか、いつ動くのか、誰が誰に払うのかは、三者の口約束で済ませず、書き留めておきます。
元の借主が本当に外れるのかどうかは、書面にする
これが引き継ぎとサブレットの最大の違いです。サブレットの場合、元の入居者は通常、契約に残ったままです。引き継ぎの場合は外れているはずですが、それがいつの日付から有効になるのかを示す書面が必要です。
すべきことは、この質問を大家に直接尋ね、書面を求めることです。何月何日から契約上の借主は誰なのか、元の人にまだ責任が残るのかどうか。
現状と日付は、別の記事のやり方で残す
あなたが入居するのは、すでに人が住んでいた物件です。ですから、入居当日の写真と既存の損傷の記録は同じように重要です。ただし今回の相手は前の入居者ではなく、大家です。
当サイトには、今ある損傷はどれか、契約書に書き込めるのかについての別の記事があります。当サイトには、今回の賃貸に関する書類一式を一か所にまとめておくことについての別の記事があります。引き継ぎの場合、その一式にもう一つ加えるものがあります。元の賃貸契約と、あなたが引き継いだことを示す書面です。
この記事の範囲
この記事で扱うのは、先に確認すべき事項と残すべき記録です。サブリース、引き継ぎ、譲り受け、賃貸に関する規定については述べず、いかなる取り決めが実行可能か、有効か、合法かも判断しません。いかなる責任や費用の帰属も判断せず、法的助言にも当たりません。
実際のルールは、賃貸契約の内容、大家の正式な説明、お住まいの地域の公式情報を基準とし、必要に応じて資格のある専門家に相談してください。
ポイント
まず三つのうちのどれなのかを確認します。サブレット、元の賃貸契約の引き継ぎ、あるいは元の契約の終了後の結び直しです。丸ごと引き継ぐ場合、大家は一般の借主と同じ基準であなたを改めて審査するので、申し込み書類も時間も見込んでおきます。敷金の扱いには三つの方法（返金してから受け取る、そのまま移す、差額を補う）があり、お金がどう動くのか、誰が誰に払うのかを書き留めておきます。元の借主が本当に外れるのかどうかは書面にし、発効日を明記してもらいます。入居当日の写真と既存の損傷の記録は同じように行いますが、今回の相手は大家です。