ニューヨークの賃貸：FAREの仲介手数料、敷金は1か月分で14日以内に返還
ニューヨーク市で部屋を借りるとき、払うお金を直接左右する州法と市の条例がいくつかあります。FARE Act により 2025 年 6 月 11 日から、大家が依頼した仲介業者は入居者から仲介手数料を取ってはならなくなりました。ニューヨーク州法は、敷金と前払い金の合計は家賃の 1 か月分を超えてはならず、退去後 14 日以内に返さなければならないと定めています。申し込みのとき大家が取れるのは、最大 20 ドルの身元調査・信用調査の費用だけです。一方、「年収は家賃の 40 倍、連帯保証人は 80 倍」というのは業界の慣行で、法律ではありません。以下では、部屋探し、申し込み、契約、入居、更新の順に整理します。
FARE Act の後、仲介手数料は誰が払うか
ニューヨーク市の Local Law 119 of 2024（FARE Act）は 2025 年 6 月 11 日に施行されました。ニューヨーク市消費者・労働者保護局（DCWP）のQ&Aによると、大家の代理人は、大家の同意を得て物件を掲載する listing agent も含め、入居者から料金を取ってはなりません。大家は、特定の仲介業者や双方代理を通して借りるよう入居者に求めてはならず、仲介業者を使うことを必須にしてもなりません。
入居者が払う費用は、1項目ずつ広告にはっきり開示しなければなりません。契約の前に、大家または仲介業者は項目ごとの書面の費用開示を渡し、入居者が署名してから賃貸契約を結びます。大家はこれを 3 年間保存し、入居者にも1部渡します。身元調査・信用調査の費用は引き続き取れます。入居者が自分から依頼した仲介業者の手数料は、入居者が払います。
取られるべきでない仲介手数料を取られた場合は、DCWP にオンラインで申し立てができます。ショートメッセージ、スクリーンショット、領収書、仲介業者の氏名と連絡先を添えます。
年収 40 倍と連帯保証人 80 倍は慣行
ニューヨークでよくある基準は、年収が家賃の 40 倍、連帯保証人の年収が家賃の 80 倍というものです。これは大家や管理会社の慣行で、倍率を定めた法律はなく、基準はそれぞれ違うので、申し込む前に尋ねてください。
収入が足りないとき、大家は連帯保証人や保証会社を求めることがよくあります。それでも敷金と前払い金の合計 1 か月分という上限は緩みません。「敷金をもう1か月分多く取る」も「家賃を半年分前払いする」も、ニューヨーク州では上限を超えます。当サイトには、連署してくれる人が必要なとき、頼む前に準備しておくいくつかのことについての別の記事があります。
申し込み時の調査費は 20 ドルが上限
ニューヨーク州の Real Property Law 238-a（2019 年の HSTPA）は、大家は申し込みの手数料を取ってはならず、入居前や入居時にほかの費用を取ってもならないと定めています。唯一の例外は身元調査・信用調査の費用で、金額は実費と 20 ドルのうち低いほうです。申込者が 30 日以内に取った調査レポートを出した場合は、この費用は免除しなければなりません。大家は料金を取る前に、レポートのコピーと領収書を渡さなければなりません。
「物件を押さえるための手付金」や申込料を先に払うよう求められたら、そのまま断ってかまいません。レポートに基づいて断られた場合、大家は連邦法の FCRA に従って adverse action notice（不利益措置の通知）を出さなければなりません。当サイトには、賃貸の申し込みが通らなかったとき、まずどの種類の「通らなかった」なのかを尋ねることについての別の記事があります。
敷金は 1 か月分、14 日以内に返還
ニューヨーク州の General Obligations Law 7-108（2019 年の HSTPA）は、敷金と前払い金の合計が家賃の 1 か月分を超えてはならず、敷金とは別に最終月の家賃を取ることもできないと定めています。6 戸以上の建物では、敷金はニューヨークの利息付き口座に預けなければならず、大家は毎年 1% を管理費として受け取れます。
退去の前に、入居者は賃貸契約の終了の2週間前から1週間前までの間に点検を求めることができます。大家は 48 時間前に書面で通知し、点検後に差し引く予定の項目のリストを渡して、入居者が先に対処できるようにします。退去後 14 日以内に、大家は項目ごとの明細を出して残額を返さなければならず、期限を過ぎると敷金のどの部分も差し引く権利を失います。当サイトには、敷金の返還期限についての別の記事があります。
延滞料と費用の上限
RPL 238-a(2) は、家賃の支払いが 5 日を超えて遅れて初めて延滞料を取ることができ、金額は 50 ドルと家賃の 5% のうち低いほうだと定めています。FARE Act はさらに、入居者が払うすべての費用を事前に開示するよう求めています。当サイトには、賃貸にかかるさまざまな費用名目の読み解き方についての別の記事があります。
契約時に受け取るべき開示書類
ニューヨーク州の RPL 231-b は、住宅の賃貸契約に洪水の開示を添えるよう定めています。FEMA の洪水区域にあるか、過去に浸水被害があったかを示し、入居者が NFIP の入居者向け洪水保険に加入できることも知らせます。州住宅・コミュニティ再生局（HCR）の説明では、2023 年 6 月 21 日から適用されています。ニューヨーク市の大家はさらに、トコジラミの1年間の履歴の開示書（DHCR の書式 DBB-N）を渡さなければなりません。
1978 年より前に建てられた住宅では、連邦の Title X §1018 により、契約の前に把握している鉛含有塗料について開示し、EPA の冊子を渡すことが定められています。冊子には繁体字中国語版があります。
更新と家賃値上げの通知は 30・60・90 日前
ニューヨーク州の RPL 226-c は、大家が 5% 以上家賃を上げるとき、または更新しないとき、居住期間に応じて事前に通知するよう定めています。居住 1 年未満なら 30 日前、1 〜 2 年なら 60 日前、2 年以上なら 90 日前です。通知が遅れた場合、元の賃貸契約の条件が通知期間の満了まで続きます。
rent-stabilized（家賃安定化）アパートの値上げ幅は Rent Guidelines Board が決めます。ニューヨーク市長の 2026 年 6 月 25 日の声明により、2026–27 年度は1年契約・2年契約とも据え置きとなることが確認されました。2026 年 10 月 1 日から 2027 年 9 月 30 日までの間に始まる賃貸契約に適用されます。自分のアパートが rent-stabilized かどうかは HCR に問い合わせられます。
移民ステータスと収入源
ニューヨーク市の Human Rights Law は、大家が移民ステータスや出身国を理由に入居を断ること、違う条件を出すこと、嫌がらせをすること、ICEを呼ぶと脅すこと、修理を拒むことを禁じています。ニューヨーク州法は Section 8 などの合法的な収入源を保護の対象にしていますが、2026 年 3 月 5 日、州控訴裁判所第3部は People v Commons West 事件で、そのうち「Section 8 を受け付けないことは差別にあたる」という部分を違憲と判断しました。この判決は現在上訴中で、2026 年 10 月 21 日の時点ではまだ結論が出ていません。住宅バウチャーを受け付けてもらえない場合は、ニューヨーク市人権委員会か州の司法長官に確認してください。
出典（確認日 2026-10-22）
以下は、この記事で引用した公式ページです。rent-stabilized のアパートには別の規定があります。個別のケースについては、HCR、DCWP、法律扶助団体に確認してください。この記事は法的助言ではありません。
- 実際にできること
- ニューヨーク市 DCWP FARE Act のQ&A：https://www.nyc.gov/site/dca/about/FAQ-Broker-Fees.page
- ニューヨーク州 GOL 7-108：https://www.nysenate.gov/legislation/laws/GOB/7-108
- ニューヨーク州 RPL 238-a：https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/238-A
- ニューヨーク州 RPL 226-c：https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/226-C
- ニューヨーク州 RPL 231-b：https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPP/231-B
- ニューヨーク州司法長官 入居者の権利ガイド：https://ag.ny.gov/publications/residential-tenants-rights-guide
- ニューヨーク市長 2026-06-25 RGB についての声明：https://www.nyc.gov/mayors-office/news/2026/06/mayor-mamdani-s-statement-on-the-rent-guidelines-board-s-final-v
- HCR 賃貸契約：https://hcr.ny.gov/leases
- ニューヨーク市 HPD トコジラミ：https://www.nyc.gov/site/hpd/services-and-information/bedbugs.page
- ニューヨーク市人権委員会 移民ステータスに基づく保護：https://www.nyc.gov/site/cchr/law/protections-based-on-immigration-status-and-national-origin-en.page
- ニューヨーク州司法長官 Commons West 事件についての声明：https://ag.ny.gov/press-release/2026/attorney-general-james-releases-statement-ruling-housing-discrimination-lawsuit
- EPA 鉛含有塗料の開示：https://epa.gov/lead/lead-based-paint-disclosure-rule-section-1018-title-x
ポイント
ニューヨーク市の FARE Act（2025-06-11）以降、大家側の仲介業者は入居者から仲介手数料を取れず、すべての費用を先に開示しなければなりません。敷金と前払い金の合計は 1 か月分まで、14 日以内に返還。申し込み時に取れるのは最大 20 ドルの調査費だけです。年収 40 倍は慣行であって法律ではありません。5% 以上の値上げは 30／60／90 日前に通知しなければなりません。
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